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Liegenschaft geerbt – Alles zum Thema Erbengemeinschaft
Erben … das klingt erst mal gut. Es tröstet zumindest etwas über den Verlust von Eltern oder Grosseltern hinweg.
Gibt es mehrere Miterben? Handelt es sich beim Nachlass um eine Liegenschaft? Dann entstehen häufig Streitigkeiten unter den Begünstigten – in der Erbengemeinschaft. Ein Vermögen aus Grund und Boden, Haus und Wohnungen ist schwerer aufzuteilen als etwa Geldbeträge. Es empfiehlt sich daher, den Nachlass zu verkaufen. Je früher, desto besser.
Wir, die LIBA & PARTNER IMMOBILIEN AG, können Ihre Liegenschaft in kürzester Zeit veräussern. Zudem erzielen wir als Makler im Regelfall höhere Verkaufspreise als Privat-Verkäufer.
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Gern möchten wir Ihnen den schnellsten, leichtesten und gewinnbringenden Weg bieten, Ihr Erbe einvernehmlich aufzuteilen.
Was ist eine Erbengemeinschaft und wie entsteht sie?
Der Eigentümer einer Liegenschaft stirbt. Er ist der Erblasser. Angenommen, er hinterlässt kein Testament oder keinen Erbvertrag. Dann regelt das Gesetz das Erbe:
Gibt es nur einen Erben, beispielsweise ein Kind, so erbt es allein.
Hinterlässt der Verstorbene mehrere Erbberechtigte, bilden diese automatisch eine Erbengemeinschaft.
Nun lässt sich eine Erbschaft aus Grundstück und Immobilie nicht einfach aufteilen wie etwa ein Barvermögen. Es muss also eine Lösung gefunden werden, mit der alle Miterben ihren Erbanteil nach der Erbquote erhalten. Sehr häufig geschieht dies, indem die Liegenschaft liquidiert, also verkauft, wird. Eine häufige Lösung innerhalb der Erbengemeinschaft ist Liegenschaft verkaufen, da dies eine gerechte Verteilung des Erbes ermöglicht. Bis zum Zeitpunkt der Liquidation besteht per Gesetz die Erbengemeinschaft. Sie ist also im Allgemeinen befristet und wird auch als Liquidationsgemeinschaft bezeichnet.
Typische Beispiele für Erbanteile:
Verbleibender Ehepartner/Witwe(r): 50 %
1. Kind: 25 %
1. Enkel 12,5 %
2. Enkel 12,5 %
Übrigens: Auch ungeborene Kinder können erben!
Alle Miterben sind Gesamteigentümer der Liegenschaft, bis sie verkauft und liquidiert wird. Bis dahin gibt es mehrere Möglichkeiten, wie zu verfahren ist:
- Die Liegenschaft mit Haus und Grundstück verkaufen und so das Vermögen liquidieren, das Erbe aufteilen und die Erbengemeinschaft auflösen
- Die Immobilie vorerst behalten und gegebenenfalls später liquidieren. Dies nennt sich fortgesetzte Erbengemeinschaft oder Gemeinderschaft.
Welche Rechtsform hat eine Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft ist per se kein Steuer-Subjekt und keine juristische Person. Sie wird automatisch und allgemein nur vorübergehend gebildet.
In der Schweiz gelten mehrere Formen von Erbengemeinschaften:
- Erbengemeinschaft in der «üblichen Form» mit dem Ziel der schnellstmöglichen Veräusserung oder Aufteilung.
- Reduzierte Erbengemeinschaft: Hier sind bereits einzelne Personen ausgetreten und wurden ausbezahlt bzw. erhielten ihren Anteil.
- Fortgesetzte Erbengemeinschaft: Hier wird die Aufteilung des Vermögens zeitlich aufgeschoben. Lässt sich stillschweigendes Einvernehmen der Erben voraussetzen, geht die Gemeinschaft nicht in eine Gesellschaft oder eine Gemeinderschaft über.
- Erben-Gemeinderschaft: Sie ist eine durch öffentliche Beurkundung geschaffene Gütergemeinschaft. Die Erbteilung wird auf einen späteren Zeitpunkt vertagt. Die Gemeinderschaft vertritt die gemeinsamen wirtschaftlichen Interessen am Gesamtvermögen.
Vermietet die Erbengemeinschaft die Immobilie, kann sie hierfür eine Gesellschaft bilden und wird steuerpflichtig.
Welche Rechte und Pflichten haben Miterben?
Die Erbengemeinschaft vertritt die wirtschaftlichen Interessen am Vermögen gemeinsam.
Keiner der einzelnen Erben kann allein über die Vermögenswerte des Nachlasses verfügen. Alle Entscheide sind einstimmig zu fällen. Dieser Umstand führt häufig zu Streitigkeiten, weshalb sich eine schnelle Veräusserung der Liegenschaft durch einen Makler empfiehlt.
Dennoch kann jedes Mitglied jederzeit die Teilung verlangen und sich somit seinen Erbteil auszahlen lassen. Es verlässt die Erbengemeinschaft. Die weiteren Miterben verbleiben Gemeinschafts-Mitglieder.
Möchte einer der Erben Eigentümer der Liegenschaft bleiben, lässt er den Verkehrswert ermitteln und muss die übrigen Mitglieder anteilig auszahlen.
Um einzelne Mitglieder auszuzahlen, haben die Erben die Möglichkeit, zunächst nur einen Teil der Erbschaft aufzuteilen. Die übrigen Teile belassen sie in der Erbengemeinschaft. Bei einer Liegenschaft lässt sich eine partielle Erbteilung durchführen.
In der Schweiz gilt ein Vorrecht für erbende Ehepartner zum Verbleib im ehemals gemeinsam bewohnten Haus oder in der Wohnung. Nutzt der Hinterbliebene das Recht, muss er die anderen Erben jedoch anteilig auszahlen.
Wer Liegenschaften erbt, muss auch Kosten einkalkulieren. Beispiele:
- Sanierungs- und Instandhaltungskosten
- Gegebenenfalls noch Hypothekarzinsen
- Steuern
Alle Erben haften solidarisch. Somit ist die gesamte Erbengemeinschaft zur Zahlung aller Kosten verpflichtet. Zahlt einer nicht, müssen dies die anderen übernehmen.
Wie oben beschrieben, kann eine Erbengemeinschaft auch als Vermieter auftreten. Die Mieteinkünfte sind steuerpflichtig.
War der Erblasser verschuldet, können die Hinterbliebenen die Erbschaft ausschlagen. Die Verzichtserklärung muss innert drei Monaten nach dem Tod eingereicht werden.
Möchte einer der Erben die Liegenschaft weiterhin nutzen – zum Beispiel als Bewohner des Hauses –, während die übrigen Erbberechtigten verkaufen wollen? Dann ist weder eine Vermietung noch ein Verkauf möglich. Es muss eine Einigung gefunden werden.
Bei Streitigkeiten hat eine Erbengemeinschaft folgende Optionen:
- Bestellung eines Erben-Vertreters
- Aussergerichtliche Einigung mit einem Mediator
- Mit einer Erbteilungsklage vor Gericht ziehen
- Schneller Verkauf der Liegenschaft durch einen Makler
Ein Erben-Vertreter wird im Regelfall mit der Verwaltung der Liegenschaft bis zur Liquidation beauftragt.
Kann sich die Erbengemeinschaft nicht über die Aufteilung einigen, lässt sich eine Teilungsklage vor Gericht einreichen. Der Richter ermittelt den Umfang der Erbschaft sowie die Erbquoten und verfügt die Aufteilung. Allerdings ist der Rechtsweg zeitaufwendig und teuer. Die Kosten reduzieren das Erbvermögen und die Erben verbleiben oft zerstritten. Eine aussergerichtliche Möglichkeit besteht in dem Versuch einer Einigung über einen Mediator.
Die «letzte Option» zur Erbteilung ist eine öffentliche Versteigerung der Liegenschaft. Hierbei können die erzielten Preise weit unter dem Verkehrswert liegen. Unser Tipp: Veräusserung der Liegenschaft nach dem wirklichen Marktwert durch einen Makler.
Wie wird eine Erbengemeinschaft besteuert?
Die Erbengemeinschaft ist als solche nicht steuerpflichtig, wohl aber sind es ihre Mitglieder. Sie müssen ihre Anteile am Vermögen und den Einkünften daraus ab dem Todestag des Erblassers deklarieren.
Die Steuerverwaltung fordert von jedem Erben die Daten und Zahlen über die Vermögenswerte und daraus entstehenden Einkünfte im Zeitraum einer Steuerperiode. Sie subtrahiert den Wert vom Ende vom Wert vom Anfang der Periode und gleicht das Ergebnis mit dem steuerbaren Einkommen ab. Ist das Vermögen noch nicht aufgeteilt, wird die Steuer den Erben anteilig angerechnet.
Die meisten Steuerverwaltungen bieten Fragebögen für Erbengemeinschaften an. Um die Steuersummen zu ermitteln, ist es sinnvoll, einen Erben-Vertreter für die Verwaltungsaufgaben zu bestimmen.
Nein, im Regelfall nicht. Fast alle Schweizer Kantone haben die Erbschaftssteuern abgeschafft, die anfielen, wenn Kinder ihre Eltern beerbten (in Deutschland werden Erbschaftssteuern ab einem Vermögenswert von 400.000 Euro fällig).
Vermietet die Erbengemeinschaft die Immobilie, muss sie ihre Bruttoeinkünfte daraus in der Steuererklärung deklarieren.
Lebt einer der einzelnen Erben in der Immobilie, wird er mit dem Eigenmietwert steuerpflichtig. Der Eigenmietwert ist der Betrag, der fällig wäre, wenn die Immobilie vermietet werden würde. Er wird der Einkommensteuer angerechnet. Die LIBA & PARTNER IMMOBILIEN AG ermittelt den Wert als Makler zuverlässig und marktgerecht.
Zur Nutzniessung kommt es beispielsweise, wenn ein Ehegatte stirbt und der überlebende Ehepartner das Haus oder die Wohnung weiterhin bewohnt. Für die Weiternutzung kann ein Vertrag aufgesetzt werden. sie gilt aber auch als stillschweigende Vereinbarung. Man spricht dabei von einer faktischen Nutzniessung.
Der Nutzniesser deklariert den Katasterwert der Liegenschaft sowie den Mietzins laut Mietvertrag oder den zu ermittelnden Eigenmietwert. Von diesem versteuerten Vermögen oder Einkommen lassen sich die Kosten für Unterhalt, Hypotheken und Hypothekarzinsen abziehen.
Die Mitglieder der Erbengemeinschaft zahlen die Grundstücksgewinnsteuer für den Gewinn aus der Veräusserung der Liegenschaft. Sie fällt zunächst nicht an, wenn Haus und Grund an einen Erben aus der Gemeinschaft übergehen. Erst beim Verkauf durch den oder die Erben wird sie fällig.
Die Handänderungssteuer fällt bei Grundstückserwerb durch den Käufer und Verkäufer an. Die Liegenschaft geht «in andere Hände» über. Jeder Kanton regelt diese Steuerpflicht unterschiedlich und in einigen wird die Abgabe gar nicht erhoben.
Solange die Erbengemeinschaft besteht, ist das Erbe nicht aufgeteilt. In dieser Zeit deklariert jedes Mitglied seine Quote am gemeinsamen Vermögen oder dem Einkommen aus der Liegenschaft. Allerdings kann sich jeder die Verrechnungssteuer rückerstatten lassen, die im Zeitraum zwischen dem Ableben des Erblassers und dem Zustandekommen der Erbteilung zu zahlen war. Dies muss gemeinsam oder durch den Erben-Vertreter beantragt werden. Der Rückerstattungs-Antrag ist im Rahmen der Einkommensteuererklärung einzureichen. Alternativ kann er vor Rechtskrafts-Eintritt der Kantons- und Gemeindesteuer des jeweiligen Kalenderjahres gestellt werden.
Die Erbengemeinschaft entsteht automatisch mit dem Tod des Erblassers, falls es mehrere Erbende gibt. Sie stellt eine befristete Lösung dar und endet mit der Erbteilung oder Liquidation, das heisst im Regelfall: Verkauf der Liegenschaft und Aufteilung des Erbes.
Kurzum: Ist das Erbe verteilt, endet die Erbengemeinschaft.
Da alle Entscheidungen zur Aufteilung in einer Erbengemeinschaft einstimmig gefasst werden müssen, kommt es mit der Zeit immer wieder zu Zerwürfnissen der einzelnen Mitglieder. Unterschiedliche Wünsche und Interessen führen zu Konflikten. Hier kann sich jemand von der elterlichen Immobilie nicht trennen – dem Ort seiner Kindheit und Jugend. Dort möchte jemand so schnell wie möglich ausgezahlt werden.
Je weiter Trauerfall und Schmerz zurückliegen, desto schärfer kommen oft die Gegensätze zum Tragen. Daher empfiehlt sich eine schnelle Regelung der Frage, wie mit dem Erbe zu verfahren ist.
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