Die Bedeutung des Maklervertrags beim Immobilienverkauf

Wenn Sie für den Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks einen Makler nutzen möchten, geht die Zusammenarbeit mit einem Maklervertrag einher. Bei einem solchen Vertrag sollten bestimmte Aspekte bedacht werden. Hier erfahren Sie, was bei diesem Thema wichtig ist.

Entscheidet sich ein potenzieller Käufer für den Kauf, muss das Vertragliche geregelt werden, bevor dieser abgeschlossen werden kann. All das macht nicht nur Arbeit, es erfordert auch Expertise, damit der Verkauf für den Eigentümer nicht mit Nachteilen verbunden ist.

Ein Immobilienmakler erledigt all diese Schritte für Sie, und das in der bestmöglichen Art und Weise. Ein seriöser, erfahrener Makler stützt sich auf die nötige Erfahrung und kann auf Netzwerke zurückgreifen. Er berät Sie ehrlich und transparent und kann Ihnen mit einer optimalen Vermarktung Ihrer Immobilie zum besten Verkaufspreis verhelfen. In vielen Fällen ist das Ergebnis besser, wenn ein Makler beauftragt wurde.

Ein Vertrag mit einem Makler kann exklusiv sein. Wenn der Auftraggeber sich für ein exklusives Mandat entscheidet, handelt es sich um einen qualifizierten Alleinauftrag. Anders als bei einem Allgemeinauftrag beauftragt der Verkäufer dann keinen anderen Makler parallel und behält sich auch das Recht dazu nicht vor. Ein privater Verkauf ist jedoch auch bei einem Makleralleinauftrag denkbar. In diesem Fall kann der Makler allerdings in vielen Fällen einen Teil oder sogar die gesamte vereinbarte Provision verlangen, abhängig davon, wozu sich der Verkäufer im Maklervertrag verpflichtet hat.

Provisionszahlungen und Honorarvereinbarungen

Wenn ein Makler erfolgreich für seinen Auftraggeber tätig wird, hat er im Gegenzug Anspruch auf die im Vertrag vereinbarte Vergütung. Die Bezahlung des Immobilienmaklers kann in Form einer Pauschale geschehen, einer Entschädigung nach Aufwand oder einer Provision. Die Regelungen des Maklervertrags können auch vorsehen, dass der Immobilienmakler Ersatz für Aufwendungen wie Spesen – etwa Reisekosten oder Kosten für das Vermarkten über Inserate – verlangen kann. In diesem Fall schuldet der Auftraggeber die vereinbarten Kosten auch dann, wenn kein Verkauf zustande kommt. Klären Sie deshalb im Zweifel vorher genau, welche Kosten wann fällig werden können.

Wann Sie zur Zahlung der Provision verpflichtet sind, hängt davon ab, wie der Erfolgsfall definiert ist. Hierbei kommt es auf die Art des Maklervertrags an. Sie können mit dem Makler vereinbaren, dass er Ihnen lediglich einen Interessenten vermittelt oder aber den Abschluss eines Kaufvertrags für Sie übernimmt.

Die Höhe des Honorars gehört zu den verpflichtenden Regelungen in einem Maklervertrag. Die übliche Höhe der Maklerprovision liegt zwischen zwei und fünf Prozent des Verkaufspreises, wobei selbstverständlich Verhandlungsspielraum zwischen den Parteien besteht. Was der Makler verlangen kann, hängt auch davon ab, wie erfahren er ist und um was für eine Art von Objekt es geht. Bei Grundstücken kann die Provision fünf Prozent betragen, bei Ein- und Mehrfamilienhäusern eher bei zwei bis drei Prozent.

Im Vertrag mit dem Makler sollte auch geregelt sein, wer die Provision im Erfolgsfall zahlen muss. In der Regel ist das der Verkäufer, wobei dieser auch vom Käufer einen Anteil verlangen kann. In bestimmten Fällen kann es sich auch um eine sogenannte Doppelmäkelei handeln. Der Immobilienmakler hat dann Anspruch auf eine Provision sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer. Das ist in gewissen Grenzen zulässig.

Rechte und Pflichten im Maklervertrag

Ein Maklervertrag regelt die gegenseitigen Rechte und Verpflichtungen der Vertragsparteien, also von Makler und Auftraggeber (Verkäufer). Zu den Pflichten des Maklers gehört es zum Beispiel, dass er bei einem Alleinauftrag tätig werden muss. Er muss die zugesagten Leistungen erbringen, also einen geeigneten Interessenten für den Verkauf zuführen oder einen Vertrag vermitteln. Ein Makler hat Sorgfalts- und Treuepflichten und ist zur Wahrung der Interessen des Verkäufers verpflichtet. Dabei muss er persönliche Informationen geheim halten. Falls ein Interessent sich als problematisch herausstellt – zum Beispiel wegen der Ergebnisse der Bonitätsprüfung -, muss der Makler diese Information an den Auftraggeber weitergeben.

Wenn ein Eigentümer einen Maklervertrag abgeschlossen hat, ist er dadurch dazu verpflichtet, den Immobilienmakler wie vereinbart zu entlohnen. Dabei kann er jedoch nichtsdestotrotz selbst entscheiden, an wen er seine Immobilie oder sein Grundstück verkauft – der Makler kann zwar Vorschläge machen, aber einen Verkauf nicht erzwingen. Falls es sich um eine Nachweismäkelei handelt, schuldet der Auftraggeber in diesem Fall allerdings trotzdem die vereinbarte Maklerprovision, soweit ein Provisionsanspruch durch die Leistungen des Maklers besteht.

Haftung und Risiken im Maklervertrag

Die Zusammenarbeit mit einem Makler kann für Immobilienverkäufer mit gewissen Risiken verbunden sein. Deshalb ist es wichtig, dass alle Details der Kooperation in einem Maklervertrag schriftlich geregelt werden. Im Vertrag können Sie als Verkäufer jederzeit nachlesen, was bei bestimmten Aspekten vereinbart wurde. Falls es zu Diskussionen mit dem Makler kommen sollte, haben Sie auf diese Weise jederzeit einen Nachweis über die Vereinbarungen beim Maklerauftrag.

Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie bei Vertragsschluss darauf achten, dass der Maklervertrag möglichst detailliert ausfällt und auf alle wichtigen Punkte Bezug nimmt. Lesen Sie sich genau durch, was Sie unterschreiben. Zum Beispiel, wann ein Provisionsanspruch besteht und ob es Aufwendungen gibt, die erfolgsunabhängig ersetzt werden müssen. So wissen Sie, was finanziell auf Sie zukommen kann.

Der Makler haftet, wenn er gegen den abgeschlossenen Vertrag verstösst, indem er seine Pflichten nicht erfüllt. Wenn er dem Verkäufer beispielsweise einen Kunden zuführt, der zahlungsunfähig ist, kann er sich damit schadensersatzpflichtig machen.

Besonderheiten bei grenzüberschreitenden Immobilienverkäufen

Auch viele Menschen aus dem Ausland haben Interesse an Häusern, Wohnungen und Grundstücken in der Schweiz, sodass es immer wieder zu grenzüberschreitenden Kooperationen kommt. Die Zusammenarbeit kann dadurch erschwert werden, dass je nach Land für bestimmte Aspekte unterschiedliche Gesetze gelten können. Ein „grenzüberschreitender“ Maklervertrag ist daher mit einigen Besonderheiten verbunden, zum Beispiel in steuerrechtlicher Hinsicht. Entsprechend wichtig ist es, dass die geltenden Regelungen berücksichtigt werden.

Für einen solchen Maklervertrag ist es hilfreich, wenn der Makler sich mit den rechtlichen Regelungen in den jeweiligen Ländern auskennt. Vertraglich sollte klar geregelt sein, welche Gesetze gelten. Der Maklervertrag kann etwa Schweizer Recht unterstellt werden.

Maklervertrag kündigen oder ändern

Sie haben einen Makler mit einem Alleinauftrag oder Allgemeinauftrag für den Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt. Jetzt möchten Sie den Vertrag kündigen oder bestimmte Regelungen ändern – (wie) geht das?

Es kann sich bei einem Maklervertrag um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handeln. Einen unbefristeten Vertrag können Sie jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Zeitlich befristete Makleralleinaufträge und andere Makleraufträge sind mit einer bestimmten Vertragslaufzeit verbunden. Vor dem Ablauf dieser Laufzeit ist eine fristlose Kündigung des Vertrags nur mit triftigem Grund möglich. Das kann zum Beispiel bei Vertragsverletzungen möglich sein. Ansonsten ist eine gesetzliche Kündigung in der Regel mit einer zweiwöchigen Frist möglich. Sie können den Vertrag ausserdem widerrufen. Wenn er nicht vorzeitig gekündigt wurde, läuft ein Maklervertrag im Erfolgsfall automatisch aus. Eine gesonderte Kündigung ist damit nicht erforderlich.

Änderungen an einem Maklervertrag, egal ob qualifizierter Alleinauftrag oder Allgemeinauftrag, können einseitig nicht ohne Weiteres durchgesetzt werden. Falls Sie bestimmte Dinge im Vertrag anders regeln möchten, sprechen Sie mit dem Makler, um gemeinsam eine Lösung zu finden.

Praktische Tipps für den Abschluss eines Maklervertrags

Ein Maklerauftrag ist oft die beste Lösung, um eine Immobilie oder ein Grundstück lukrativ zu verkaufen. Das setzt voraus, dass Sie in guten Händen sind. Nehmen Sie sich Zeit, einen seriösen, erfahrenen Makler mit gutem Ruf zu suchen.

Informieren Sie sich vor Vertragsschluss, worauf Sie bei einem Maklervertrag achten sollten. Verhandeln Sie, wo nötig, um die Konditionen in Ihrem Sinne zu beeinflussen. Unterschreiben Sie erst, wenn Sie sicher sind, dass der Vertrag keine versteckten Nachteile für Sie birgt. Ebenfalls ist wichtig, dass im Vertrag alle wichtigen Aspekte klar benannt sind. Das gilt auch für gegenseitige Rechte und Pflichten. Die Leistungen des Maklers sollten detailliert aufgelistet werden.

Achten Sie darauf, welche Laufzeit der Vertrag hat. Sie sollte nicht zu lang sein – üblich sind drei bis sechs Monate. Die Höhe der Provision sollte aus dem Vertrag hervorgehen, ebenso die Höhe eines möglichen Aufwendungsersatzes. Falls Sie dem Makler Vollmachten erteilen wollen, sollte auch das vertraglich geregelt sein.

Fazit

Beim Immobilienverkauf kann es sich lohnen, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Achten Sie aber darauf, dass der Maklervertrag keine versteckten Nachteile für Sie als Verkäufer enthält. Im Zweifel kann es sinnvoll sein, sich unabhängig beraten zu lassen. Bei Fragen zu Maklerverträgen stehen wir von der LIBA & PARTNER IMMOBILIEN AG Ihnen jederzeit gerne für Auskünfte zur Verfügung.