Schweizer Immobilien verwalten gemäss der Lex Koller

Als Ausländer Grund und Boden in der Schweiz kaufen? Vielen Kaufinteressenten ist nicht klar, dass das in vielen Fällen nicht ohne Weiteres möglich ist. Das hängt mit Lex Koller zusammen, einem Gesetz, das den rechtlichen Rahmen für einen Immobilienkauf in der Schweiz vorgibt. Das sollten Sie über die geltenden Regelungen wissen.

So ist etwa seit 1997 der Erwerb von gewerblichen Liegenschaften in der Schweiz durch ausländische Käufer erlaubt. Entsprechende Grundstücke dürfen zum Beispiel genutzt werden, um dort Fabriken, Bürogebäude, Verkaufsgeschäfte, Restaurants, Hotels, Lagerhallen oder Werkstätten zu errichten. Diese Neuerung sollte die schweizerische Konjunktur ankurbeln.

Über die konkreten Inhalte und die Zweckmässigkeit von Lex Koller ist seit seiner Entstehung immer wieder diskutiert worden. 2007 sollte das Gesetz ohne Ersatz gestrichen werden, alle grossen Parteien waren dafür – es kam allerdings nie dazu, dass Lex Koller tatsächlich abgeschafft wurde. Nach weiteren Debatten hatte der Bundesrat zuletzt 2018 beschlossen, dass das Gesetz nicht verändert werden soll.

Private vs. gewerbliche Nutzung

So ist eine Bewilligung durch die zuständige Behörde im jeweiligen Kanton nach dem BewG zum Beispiel nicht nötig, wenn ein Grundstück als ständige Betriebsstätte genutzt werden soll. Dabei kann es etwa um die Bereiche Handel, Fabrikation oder Handwerk gehen; es kann sich um ein anderes nach kaufmännischer Art geführtes Gewerbe oder einen freien Beruf handeln. Schwierig wird es in diesem Fall allerdings dann, wenn die Liegenschaft auch zu Wohnzwecken genutzt werden soll.

Eine behördliche Bewilligung durch den Kanton kann auch entbehrlich sein, wenn bestimmte Personen eine Immobilie in der Schweiz als Hauptwohnung nutzen möchten und dort ihren tatsächlichen Wohnsitz haben werden. Ausnahmeregelungen gelten für Ausländer aus der EU und aus EFTA-Staaten, ebenso für Personen mit einer gültigen Niederlassungsbewilligung C oder Aufenthaltsbewilligung B.

Ausnahmen beim Erwerb von Ferienwohnungen

Je nach Personengruppe kann auch der Erwerb einer Zweitwohnung oder eines Mehrfamilienhauses zur Hauptnutzung erlaubt sein. Dadurch sind Ausländer in bestimmten Fällen Schweizer Bürgern am Schweizer Immobilienmarkt juristisch gleichgestellt. Entscheidend ist die Art der Aufenthaltsbewilligung beziehungsweise die Herkunft der Person. Ausserdem kommt es darauf an, ob eine Person bereits in der Schweiz lebt oder ihren Wohnsitz im Ausland hat.

Sonderregelungen ergeben sich nach Lex Koller auch für den Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer. Für den Erwerb von Ferienwohnungen von Nicht-Schweizern gibt es Kontingente. Was erlaubt ist, hängt vom Kanton ab. So können etwa in Appenzell-Ausserrhoden andere Regelungen gelten als im Kanton Zürich. Eine Rolle spielen dabei die Grundfläche des Grundstücks und die Nettowohnfläche. Neben kantonalen Obergrenzen für den Erwerb von Ferienwohnungen in der Schweiz gibt es vom Bund festgelegte Kontingente.

Seit dem Jahr 2005 ist der Erwerb von Anteilen an börsenkotierten Immobilien-Gesellschaften nicht mehr durch Lex Koller eingeschränkt.

Weitere Ausnahmeregelungen für den Grundstückerwerb durch Ausländer gelten unter anderem für

• gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts
• Ehegatten, eingetragene Partner und direkte Verwandte des Verkäufers in auf- und absteigender Linie
• Käufer, die bereits einen Teil des Grundstücks besitzen
• Fälle, in denen der Erwerb als Ersatz für ein anderes Grundstück dient, welches der Käufer an eine öffentlich-rechtliche Körperschaft oder Anstalt veräussert hat

Praktische Tipps für den Umgang mit Lex Koller

Lex Koller mag kein Buch mit sieben Siegeln sein, dennoch ist es für Käufer und Verkäufer von Immobilien und Grundstücken in der Schweiz essenziell, dass die Bestimmungen des BewG beachtet werden. Es handelt sich um ein komplexes Gesetz mit vielen Regelungen und Ausnahmen. Wann besteht eine Bewilligungspflicht beim Verkauf einer Immobilie an eine Person aus dem Ausland? Wann ist eine Bewilligung durch den Kanton nicht erforderlich, wenn eine Wohnung oder ein Haus an ausländische Personen veräussert werden soll? Für Laien sind solche Fragen oft nur schwer rechtssicher zu beantworten.

Damit beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks alles ordnungsgemäss abläuft, ist es sinnvoll, sich durch Experten wie die LIBA & PARTNER IMMOBILIEN AG beraten zu lassen. Egal, ob Sie ein Grundstück an einen EFTA-Bürger verkaufen möchten oder ob Sie als juristische Person aus dem Ausland über den Erwerb einer Wohnimmobilie in der Schweiz nachdenken – mit uns an Ihrer Seite bleiben keine Fragen offen.

Als langjährige Immobilienmakler kennen wir die juristischen Regelungen, die sich bei der Verwaltung von Immobilien am Schweizer Immobilienmarkt durch das BewG ergeben. Käufern und Verkäufern von Immobilien und Grundstücken stehen wir gerne mit Expertise und transparenter Beratung zur Seite. Haben Sie Fragen zu Lex Koller? Wünschen Sie ein persönliches Gespräch, um Ihren Immobilienkauf oder -verkauf rechtlich abzusichern? Dann freuen wir uns über Ihren Anruf oder Ihre Nachricht über unser Kontaktformular.

Fazit

Wenn beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in der Schweiz Personen aus dem Ausland beteiligt sind, müssen die Bestimmungen von Lex Koller beachtet werden. Das Bundesgesetz regelt, unter welchen Bedingungen ein Erwerb von Grundstücken durch ausländische Personen möglich ist. Das Gesetz ist 1985 in Kraft getreten und wurde seither immer wieder überarbeitet. In diesem Zuge wurden viele Regelungen liberalisiert.